Как грамотно принять квартиру у застройщика

Радость от долгожданной приемки квартиры не должна затуманивать рассудок! Настройтесь на тщательный осмотр объекта долевого строительства и сэкономьте сотни тысяч рублей, которые были бы потрачены на оплату устранения дефектов и нарушений, допущенных Застройщиком.

Этапы приемки квартиры

Приемка квартиры состоит из следующих основных этапов:

1. Направление письменного уведомления в адрес Застройщика.

2. Выезд на объект с целью осмотра объекта долевого строительства.

3. Подготовка документов и направление требования Застройщику.

4. Направление претензии в адрес Застройщика.

5. Направление искового заявления в суд.

Этап 1. Направление письменного уведомления в адрес Застройщика

После получения от Застройщика сообщения о завершении строительства многоквартирного дома в течение 7 рабочих дней, если иной срок не установлен договором, необходимо направить Застройщику письменное уведомление о готовности осмотреть объект долевого строительства (далее — квартиру) и подписать передаточный акт.

Важно! Уведомление — это доказательство того, что просрочка передачи объекта долевого строительства (если возникнет впоследствии отказа от приемки до удовлетворения законных требований дольщика) возникла не по вашей вине, а по вине Застройщика.

Направление Уведомления подтверждает выполнение вами требований Федерального закона и договора долевого участия в строительстве в части своевременной приемки квартиры.

В Уведомлении указываем:

• дату и номер договора долевого участия,

• Ф.И.О., контактный номер участника долевого строительства,

• адрес квартиры согласно договору долевого участия,

• дату и время осмотра объекта долевого строительства,

• просьбу направить представителя, имеющего доверенность на подписание Акта комиссионного осмотра квартиры, для осмотра объекта долевого строительства к указанному времени в соответствующий день.

Уведомление нужно направить Застройщику ценным письмом с описью во вложении и указать в содержании уведомления «приглашение на комиссионный осмотр квартиры на дату и время» или зарегистрировать в офисе Застройщика с проставлением входящего номера и даты поступления Уведомления.

Помните! После получения от Вас Уведомления Застройщик не сможет воспользоваться правом подписать односторонний акт приема-передачи квартиры!!!

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в указанный срок застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В этом случае передаточный акт будет подписан в одностороннем порядке без учета недостатков строительства объекта, что хотя и не лишает дольщика права впоследствии предъявлять требования по гарантии, но такие недостатки должны носить производственный характер, то есть возникнуть до начала эксплуатации, доказательство чего существенно затруднит факт проживания в квартире.

Этап 2. Выезд на объект с целью осмотра объекта долевого строительства.

Подробный осмотр объекта долевого строительства с применением поверенного инструмента с фиксацией выявленных нарушений в Акте комиссионного осмотра является правовым основанием для устранения дефектов за счет Застройщика.

Осмотру подлежат:

• Бетонные конструкции и стены: сюда входят монтажные швы и стыки, стяжка пола. Важно не только не упустить видимые дефекты, но также проверить наличие неровностей на стенах. В действующих СНиП прописаны допустимые отклонения в неровностях

• Потолок: высота потолка должна соответствовать показателю, заявленному в проекте. Допустимые отклонения и неровности на плоскости также прописаны в СНиП.

• Двери и окна, балконы и лоджии: проверке подлежит целостность оконных и дверных конструкций, качество их монтажа. Необходимо проверить все запорные устройства, ручки, петли, уплотнители, наличие сливов и т. д.

• Электрика: проверяется освещение во всех помещениях, работоспособность и качество крепежа всех розеток, работа звонка, измеряется напряжение, сила тока. Желательно протестировать провода на наличие повреждений.

• Водоснабжение: наличие и положение счетчиков, работа запорных кранов, наличие теплоизоляционных материалов на трубах – все это необходимо проверить.

• Канализация: наличие и правильность установки тройников в ванной, туалете и на кухне. Качество монтажа сантехнического оборудования, уровень уклона канализационных труб.

Также осмотру подлежит система отопления, вентиляции, подъезд, лестничная площадка, работоспособность имеющихся в помещении приборов и пожарной сигнализации.

И, пожалуй, один из основных пунктов - это действительная площадь квартиры. Очень часто площадь готовой квартиры отличается от заявленной в договоре долевого участия. Дольщик имеет право на перерасчет цены договора при предоставлении квартиры меньшей площади. Для этого производится контрольный замер с применением, как правило, лазерного уровня и составляется Акт замера. Если площадь квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия, составляется Экспертное заключение, которое определяет, соответствует ли площадь исследуемого помещения договору или нет.

На основании Экспертного заключения Застройщику и/или кадастровому инженеру, проводившему замеры, направляется претензия. И в случае неудовлетворения требований в досудебном порядке, дольщик вправе направить исковое заявление о внесении изменений в техническое описание своей квартиры, изменении кадастрового паспорта квартиры, изменения условий договора в части площади и цены с перерасчетом уже выполненных обязательств по оплате при заключении договора, а также о взыскании убытков, расходов и морального вреда, обусловленного ненадлежащим выполнением работ по проведению технического описания объекта долевого участия в строительстве в суд общей юрисдикции.

Важно! В целях избежания разногласий с представителем Застройщика при подписании Акта комиссионного осмотра выявлять дефекты необходимо с помощью поверенного оборудования и средств измерения.

Профессионалы как правило используют: лазерный уровень; пузырьковый уровень 2м (аналог 2-х метрового алюминиевого правило), 1м, 0,5м; лазерная рулетка; строительная рулетка 5 м; элетротестер; металлическая/деревянная линейка; деревянный молоток; набор отверток; оконная ручка, стремянка 0,5-1м; фонарь светодиодный. Дополнительно могут быть использованы тепловизор, анемометр и другие приборы.

Вы можете использовать минимальный набор: рулетку, уровень, фонарь, листок бумаги, линейку, молоток, зарядку от телефона, табурет.

Акт комиссионного осмотра подписывается в день осмотра участником долевого строительства, представителем застройщика и экспертом-специалистом, в случае привлечения последнего. При отказе представителя Застройщика подписать данный Акт в нем делается соответствующая отметка. Полномочия представителя Застройщика на подписание Акта комиссионного обследования должны быть отражены в доверенности, выданной представителю Застройщиком. Вы имеете право сфотографировать доверенность или переписать данные.

     !!! После осмотра квартиры необходимо принять решение: подписывать Акт приема-передачи квартиры с недостатками или не подписывать.

Дольщик вправе принять квартиру с недостатками, подписав Акт приема-передачи с указанием всех дефектов. В этом случае можно, не откладывая ремонт и переезд в новую квартиру, самостоятельно приступить к устранению недостатков строительства объекта долевого участия.

При этом до начала ремонта необходимо произвести Техническую строительную экспертизу, в которой будут зафиксированы все отступления от действующих ГОСТ, СНИП, СТО НОСТРОЙ и других требований и определена стоимость устранения данных дефектов.

Кроме того, необходимо сохранить все документы, подтверждающие расходы на устранение недостатков, зафиксированных в Акте комиссионного осмотра (договор с подрядной организацией, чеки, квитанции на приобретение материалов, акты выполненных работ, квитанции об оплате работ).

Данные документы необходимы для предъявления требования Застройщику компенсировать понесенные расходы по устранению недостатков строительства.

Этап 3. Подготовка документов и направление требования Застройщику.

 На основании Акта комиссионного осмотра желательно составить Дефектную ведомость, потому что в ней отражаются не только недостатки, выявленные при осмотре объекта долевого строительства, но также приводятся ссылки на несоответствие конкретным ГОСТ, СНИП, СТО НОСТРОЙ и т.д.

Дефектная ведомость является мотивированным, объективным документом, составленным специалистом – экспертом.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2. Соразмерного уменьшения цены договора;

3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4. Отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. В соответствии с частью 2 статьи 9

5. Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и процентов по их использованию.

В случае выявления недостатков, дефектов, допущенных при строительстве объекта, в адрес Застройщика по выбору дольщика направляется одно из четырех требований, указанных выше, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ, с приложением Акта комиссионного осмотра, Дефектной ведомости и других технических документов.

Четыре возможных требования к Застройщику

1. О безвозмездном устранении недостатков в разумный срок дольщик в любом случае предоставляет Застройщику Акт комиссионного осмотра и Дефектную ведомость. Дополнительно Дольщик может предоставить (в случае проведения) Техническое экспертное заключение, в котором будут отражены объем и виды работ, необходимые для устранения выявленных недостатков.

Согласно статье 20 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" недостатки должны быть устранены Застройщиком незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Таким образом, срок, необходимый для устранения недостатков, дольщик определяет самостоятельно в своем требовании с учетом предстоящего объема и вида работ.

2. Уменьшении цены договора Застройщику в любом случае необходимо предоставить Акт комиссионного осмотра, Техническое экспертное заключение, а также оценку стоимости устранения выявленных дефектов - Локально-сметный расчет, который производится с использованием лицензированного программного комплекса «ГРАНД-смета», содержащего сборники расценок на строительные и ремонтные работы. Локальный сметный расчет разрабатывается базисно-индексным методом с применением Общеотраслевых средневзвешенных индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ к ТЕР-2001. Нормативная база программы полностью содержит всю информацию из СНиП - техническую часть сборников, состав работ по расценкам, нормативы расхода материальных ресурсов и т.д. Нормативная база приводится в соответствие с условиями конкретного региона - привязка расценок к стоимости местных материалов, ввод ценника зональных сметных цен на местные материалы, штучных каталогов и т.д.

Согласно статье 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей», требование участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора, вследствие передачи объекта ненадлежащего качества, подлежит удовлетворению Застройщиком в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования.

3. При предъявлении требования о возмещении своих расходов на устранение недостатков Застройщику в любом случае необходимо предоставить Акт комиссионного осмотра, Техническое экспертное заключение, оценку стоимости устранения выявленных дефектов - Локально-сметный расчет, который производится с использованием лицензированного программного комплекса «ГРАНД-смета», а также документы, подтверждающие расходы Дольщика на устранение недостатков (договор с подрядной организацией, чеки, квитанции на приобретение материалов, акты выполненных работ, квитанции об оплате работ), реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

Согласно статье 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требование участника долевого строительства о возмещении расходов на устранение недостатков, вследствие передачи объекта ненадлежащего качества, подлежит удовлетворению Застройщиком в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования.

4. Отказе дольщика от исполнения договора и направления Застройщику требования вернуть денежные средства и уплатить проценты Застройщику необходимо в любом случае предоставить Акт комиссионного осмотра, Дефектную ведомость, реквизиты банковского счета и Техническое экспертное заключение, целью которого является оценка соответствия фактически выполненных работ условиям договора долевого участия, а также определение качества выполненных работ на объекте строительным нормам и правилам и другим обязательным требованиям.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ Застройщик в случае расторжения договора в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Таким образом, дольщик имеет достаточно разнообразные способы защиты своего нарушенного права. И определяя, стратегию защиты, важно оценить свои знания, умения, возможности и принять решение о привлечении/не привлечении эксперта для профессионального оказания услуг, выполнения работ для достижения результата по заявленным требованиям.

Требование дольщика и другие, приложенные к нему документы (акт, дефектная ведомость, техническое экспертное заключение и т.д.) направляются в адрес Застройщика ценным письмом с описью вложения или регистрируется в офисе Застройщика с проставлением входящего номера и даты поступления требования и документов.

Этап 4. Направление претензии в адрес Застройщика

В случае невыполнения Застройщиком требования дольщика в течение указанного в требовании срока, направленного в связи с ненадлежащим качеством строительства объекта долевого участия, в адрес Застройщика необходимо направить досудебную претензию.

В претензии подробно излагаются выявленные недостатки, нарушения в строительстве объекта долевого участия и предъявляются соответствующие требования с указанием срока удовлетворения претензии. Среди дополнительных требований можно указать требование о возмещении расходов, понесенных в связи с оплатой услуг специалиста по выявлению и описанию недостатков, выплате неустойки за невыполнение требований потребителя или не передачу квартиры в предусмотренный договором срок, требование о передаче квартиры с недостатками и выплате компенсации стоимости восстановительного ремонта или работ по устранению недостатков, выплате морального вреда и т.д.

Претензия с приложением необходимых документов (Акта комиссионного осмотра, Дефектной ведомостью, Актом замера, Локальным сметным расчетом и т.д.) в зависимости от заявленных в претензии требований направляется в адрес Застройщика ценным письмом с описью во вложенииили регистрируется в офисе Застройщика с проставлением входящего номера и даты поступления претензии.

Этап 5. Направление искового заявления в суд.

При отказе Застройщика удовлетворить обоснованные требования участника долевого строительства в досудебном порядке посредством исполнения претензии, дольщику необходимо обратиться в суд общей юрисдикции с целью защиты нарушенного права путем предъявления искового заявления. Для направления дела в суд потребуются:

• Акт комиссионного осмотра,

• Дефектная ведомость,

• Претензия Застройщику, направленная в рамках досудебного урегулирования спора,

• Локально-сметный расчет,

• Техническое экспертное заключение.

Цель Технического экспертного заключения - установить техническое состояние исследуемых объектов, соответствие требованиям строительных норм и правил, определить способы устранения выявленных нарушений, определить объем, качество выполненных строительно-монтажных работ и их стоимость, установить соответствие готового объекта проекту. При этом эксперт указывает все отступления, которые были допущены, при их наличии, может ответить на вопрос о возможности и способах устранения всех выявленных отступлений от проекта.

Следуя всем описанным этапам приемки квартиры, дольщик имеет все законные основания и шансы получить объект долевого строительства в том виде, в котором Застройщик был обязан сдать согласно условиям договора долевого участия и обязательным требованиям, или получить «дополнительный бонус» в виде уменьшения стоимости объекта долевого участия, и даже больше - получить денежные средства на устранение дефектов строительства собственными силами. Все эти мероприятия, в конечном итоге, позволят восстановить нарушенное право на получение квартиры надлежащего качества, а также компенсировать стоимость будущего ремонта.

Также необходимо уделить особое внимание фактической площади квартиры. Определив реальную площадь квартиры, дольщик вправе получить от Застройщика стоимость не построенных, но оплаченных по договору долевого участия, квадратных метров!

Кроме того, в случае просрочки передачи Застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) Застройщик обязан уплатить дольщику неустойку размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере. Такая просрочка может возникнуть и вследствие продолжительного периода удовлетворения Застройщиком законных требований дольщика.